Quanto costa ristrutturare casa ?

Frequentemente ci troviamo nella situazione di dover dare delle indicazioni sommarie di costo per una ristrutturazione già durante i primi colloqui con i nostri clienti, quando le idee di "come" ristrutturare la propria casa sono ancora poche chiare.

Se i lavori da compiersi sono molti e ancora non sono stati quantificati con un computo metrico, anche fornire una stima approssimativa non è semplice perchè ogni casa è sempre un progetto a sé.

Tuttavia, vista la nostra esperienza, intendiamo fornirvi dei parametri indicativi del costo medio di una ristrutturazione. Abbiamo quindi analizzato i computi di alcuni lavori di ristrutturazione compiuti negli ultimi anni rilevando che, mediamente, il costo di una ristrutturazione totale (intendendo con questa terminologia il rifacimento completo e a norma di tutti gli impianti, demolizione e ricostruzione di alcuni tramezzi, intonaci, etc..)  è compreso tra 350 - 700 euro al mq. Da questo riferimento sono esclusi i materiali (rivestimenti, sanitari, pavimenti, etc.).

Con un semplice calcolo è quindi possibile individuare i costi di ristrutturazione per classi di superficie.

Spesa media sostenuta per interventi di manutenzione straordinaria.

MQ

40 mq

50 mq

60 mq

70 mq

80 mq

90 mq

100 mq

110 mq

120 mq

130 mq

140 mq

min. € 350

14.000

17.500

21.000

 24.500

 28.000

 31.500

 35.000

 38.500

 42.000

 45.500

 49.000

max € 700

 28.000

 35.000

 42.000

 49.000

 56.000

 63.000

 70.000

 77.000

 84.000

 91.000

 98.000

In caso di “ristrutturazioni di pregio”  con numerose rifiniture architettoniche e impianti tecnologici di una certa complessità, il costo medio si aggira intorno ai € 1.000 – 1.500 € al mq così, per esempio, la spesa per una ristrutturazione di pregio di un appartamento di 100 mq sarà compresa tra i 100 -150 mila euro.

Il “Costo reale” di una ristrutturazione

Per coloro che beneficeranno delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni (50%) e/o per il risparmio energetico (65%) il Costo Reale di una ristrutturazione è il valore della spesa sostenuta al netto degli importi del rimborso IRPEF (che si otterranno nei successivi 10 anni) e al lordo di eventuali interessi per finanziamenti accordati.
Più brevemente con una formula:

Costo Reale = Spesa sostenuta – Detrazioni Fiscali + Eventuali oneri finanziari (detraibili anch'essi se abitazione principale)

Riprendendo la precedente tabella e calcolando sommariamente il Costo Reale, ipotizzando di ottenere la detrazione fiscale del 50%, otteniamo i seguenti valori indicativi:

Costo Reale per una ristrutturazione edilizia al netto del beneficio fiscale, sulla spesa sostenuta, del 50% per 10 anni

Costo ristrutturazione

40 mq

50 mq

60 mq

70 mq

80 mq

90 mq

100 mq

110 mq

120 mq

130 mq

min. € 350/mq

14.000

17.500

21.000

 24.500

 28.000

 31.500

 35.000

 38.500

 42.000

 45.500

max € 700/mq

 28.000

 35.000

 42.000

 49.000

 56.000

 63.000

 70.000

 77.000

 84.000

 91.000

Beneficio Fiscale

-50%

-50%

-50%

-50%

-50%

-50%

-50%

-50%

-50%

-50%

Costo reale min *

8.532

10.665

12.797

14.930

17.063

19.196

21.329

23.462

25.595

27.728

Costo reale max *

17.063

21.329

25.595

29.861

34.126

38.392

42.658

46.924

51.190

55.455

Valore min del Beneficio Fiscale*

5.468

6.835

8.203

9.570

10.937

12.304

13.671

15.038

16.405

17.772

Valore max del Beneficio Fiscale*

10.937

13.671

16.405

19.139

21.874

24.608

27.342

30.076

32.810

35.545

(* valori attualizzati al tasso legale del 2,5%)
Sono evidenti i vantaggi economici per chi ristruttura casa avvalendosi dei benefici fiscali.

Conoscere il Costo Reale è un’informazione importante, oltre per chi vuole cogliere l'opportunità di ristrutturare oggi la propria abitazione, anche per altre considerazioni d’investimento.

Abbiamo infatti riscontrato un aumento di clienti che intendono ristrutturare un vecchio appartamento per rivenderlo subito dopo. Un appartamento nuovo e finemente ristrutturato è decisamente più appetibile e si vende più facilmente, una tendenza che nei paesi anglosassoni è ormai uno standard.

Da un punto di vista economico oltre che a trattenere eventuali svalutazioni dell'immobile, la ristrutturazione prima della vendita è vantaggiosa se si ottengono le detrazioni in quanto è possibile beneficiarne anche dopo la vendita (dovrà essere specificato nell'atto notarile).

Con un esempio:

  • Prezzo di vendita = Valore dell’immobile + Costi sostenuti di Ristrutturazione = 500.000 + 96.000 = 596.000
  • Costo Reale della Ristrutturazione  (al netto del beneficio fiscale 50% e attualizzato al 2,5% per 10 anni) = € 58.502 anziché € 96.000
  • Plusvalenza della vendita = 596.000 – 558.502 = + € 37.498

Conviene prendere un mutuo per ristrutturare casa?

La convenienza di chi ricorrere ad un prestito non può essere generica ma varia da caso a caso, pertanto non possiamo dare un parere in tal senso.

Possiamo tuttavia sostenere che la valutazione di ricorrere ad un mutuo per ristrutturare casa assume oggi un’importanza che precedentemente non trovava sussitenza se si ritiene di poter ottenere i benefici fiscali previsti per chi ristruttura casa.

Da un punto di vista economico si puo' asserire che il costo del denaro (ossia gli interessi bancari), puo' essere completamente assorbito dal vantaggio del beneficio fiscale per le detrazioni al 50% e 65%.

Riprendendo l'esempio precedente se il costo della ristrutturazione, di 96.000 euro, venisse interamente finanziato con un mutuo per ristrutturazioni a 10 anni allora gli interessi ammonterebbero a circa 25.000 euro. Ma ottenendo per intero i benefici fiscali del 50% questi ammonterebbero a 48.000 euro, un valore decisamente superiore a quello degli interessi.

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